Los puntos clave del proyecto promovido por el oficialismo incluye:
- Mantenimiento de contratos por tres años.
- Ajustes semestrales en lugar de anuales.
- Aplicación del índice Casa Propia, que considera el menor índice entre la variación salarial y la inflación del último año. Actualmente, se utiliza el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central.
- Contratos en moneda nacional.
- Incentivos impositivos para propietarios que alquilen sus viviendas.
La ley vigente establece que los inquilinos pueden realizar pagos adelantados de hasta un mes de alquiler. El proyecto aprobado por la Cámara de Diputados propone una modificación que permitiría a los inquilinos hacer pagos anticipados por períodos más extensos, tanto al inicio como durante el contrato. Esta flexibilidad podría ofrecer margen para la negociación del precio del alquiler.
Por otro lado, el dictamen mayoritario en el Senado elimina esta opción y mantiene la normativa como está en la ley actual.
La propuesta ahora pasará a la Cámara de Diputados. Los cambios propuestos no alteran de manera estructural cómo se realizarán los contratos de alquiler en Argentina, y hay escepticismo entre los expertos sobre su efectividad en un mercado con oferta limitada.
Marta Liotto, presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario de Buenos Aires, La entidad también emitió un comunicado en el que señala que el dictamen mayoritario no respeta las posiciones de las entidades representativas del sector presentadas en exposiciones anteriores ante las comisiones legislativas.
Lo que se aprobó en el Senado difiere de la iniciativa que sancionó Diputados, que volvía al plazo de dos años para los alquileres, con actualizaciones cada cuatro meses y libertad para elegir el índice entre las partes. Ese proyecto fue duramente cuestionado por las organizaciones de inquilinos, y en el Senado el oficialismo logró un acuerdo para modificarlo.
En caso de vivienda habitacional, el proyecto aprobado dispone que no puede exigirse al inquilino o locatario el pago de alquileres anticipados ni depósitos de garantía superiores a un mes. Este último, además, debe ser devuelto al valor del último mes de alquiler o la parte proporcional si la garantía es inferior al mes. Tampoco podrá exigirse un pago de “valor llave o equivalente” ni la firma de pagarés “o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original”.
El plazo mínimo del contrato será de dos años y se considerará de ese plazo si su duración no está estipulada, pero el inquilino o locatario puede renunciar a ese plazo, en caso de preaviso, bajo ciertas condiciones.
El plazo mínimo de dos años no será válido para ciertos tipos de alquiler, como locación a contratos diplomáticos y, en particular, alquiler de unidades amuebladas “para fines de turismo, descanso o similares y para cualquier otro fin temporario en interés del locatario”.
Por ahora la Ley de Alquileres sancionada en junio de 2020 sigue vigente y nada cambió. No se alteran contratos ya firmados ni los que se firmen en estos días. Recién podrían modificarse los acuerdos que se hagan una vez que el Congreso nacional sancione los cambios definitivos
En cuanto a las reparaciones de la unidad en alquiler, algo que suele generar fricciones en los contratos, se establece que el propietario deberá hacerse cargo de las reparaciones urgentes en no más de 24 horas desde la notificación del inquilino o locatario y en no más de 10 días corridos en caso de reparaciones no urgentes. Si transcurridos esos plazos no hay respuesta, el inquilino puede hacerse cargo de las reparaciones, con cargo de los costos al propietario. El artículo 4 especifica: “Se entenderá como urgente cualquier reparación de aquellas prestaciones que, por su gravedad, impidan u obstaculicen el uso y goce convenido sobre el bien locado”.
Especialistas del mercado inmobiliario no saben qué podrá ocurrir una vez que lo sancionado hoy en el Senado vuelva a analizarse en Diputados. Se estima que por faltar pocas semanas para las elecciones del 22 de octubre no se trataría hasta luego de esa fecha.
